離婚で「家を売る」ことに~住宅ローンの残債あるけどどうすればいい?

住宅ローンを利用して家を購入した後、住宅ローンの残債がある状態でも、さまざなま理由によって離婚せざるを得ない。まさか自分がと思っていても、こういったケースは意外と多いもの。

住宅ローンの返済負担、住宅の資産価値は、一生で稼げる金額と比較してもかなり大きなものですし、後々のトラブルの原因にもなりかねません。こういった状況に陥ってしまった場合にはきちんと話し合いを持ち、今後の対応についてしっかりと取り決めておくことが賢明です。

具体的に考えられる対応については、大きくわけると下記の二つがあります。

■家を売却する
■どちらかが住み続けて、住宅ローンもどちらかが返済を続ける

家を売却する場合

住宅ローン返済中の家を売却する場合には、ローン残債が売却金額を上回るケース(オーバーローン)と、ローン残債が売却金額を下回るケース(アンダーローン)とで、その対応は大きく違ってきます。

この場合に注意が必要なのが、ローン残債分の一括返済が抵当権の抹消の必須条件となります。オーバーローンの場合には、売却金額だけではローン残債の一括返済はできませんから、それぞれで残債分を負担するなどして、抵当権を抹消しなければなりません。

オーバーローンの場合の選択肢としては残った残債をそれぞれで工面し(借り入れなど)一括返済するぐらいでしょうか。

アンダーローンの場合には売却金額によって利益が生じてくるので、この金額をどのように分配するのかを、取り決める必要があります。

多くの場合が、急ぎでの売却となるケースが多いので、買取での売却となり、あまり高額な売却を期待できず、オーバーローンとなってしまうことのほうが多いかと思います。もちろん仲介での売却も視野に入れることができるのであれば、それに越したことはありません。そのほうがより高額で売れる可能性が高くなります。

どちらにしても売却して、清算してしまったほうが後々のトラブルを未然に防ぐことにもつながりますから、離婚で「家を売る」なら、まずは今現在どれくらいの金額での売却が可能か?一括査定サイトなどを利用して、複数の業者に査定してもらうことで、より高額で売却できる不動産業者を知ることができるといえるでしょう。

どちらかが住み続けて、住宅ローンもどちらかが返済を続ける

どちらかが住み続けて、住宅ローン残債についても引き続き返済をつづける場合。住み続ける人と、返済を続ける人がどちらも同一である場合なら、問題ありませんが、例えば、住宅ローンの名義人が夫になっていて、妻が住み続けて返済を引き継ぐ場合などには、住宅ローンの名義を変更することは、妻が安定した職業に就いていて、夫と同程度以上の収入がある場合を除いては、不可能である場合がほとんどです。

また、住宅そのものの名義についても、ローン返済中には名義変更に応じてくれないケースがほとんどですので、「ローン完済後に名義変更をする」など、お互いでしっかりと合意をしておく必要があります。こういった取り決めは、当人同士の口約束だけではトラブルの原因となりかねませんので、弁護士などの専門家に関わってもらうのもひとつの手段といえます。

繰り返しになってしまいますが、住宅ローン残債ありで離婚となってしまった場合、 当人同士の話し合いで、今後家とローンをどうするのかをしっかりと決めておくことが、最も重要であるといえます。